公摊要取消?北京两会发出惊人声音!

发布时间:2022-03-09 10:16:03   编辑:李木鱼   来源:快房网

  你知道你买的房子,总价里有多少是为公摊埋单的吗?你知道你的公摊面积到底包括哪些吗?

  日前,全国政协委员洪洋"建议取消商品房公摊面积",一石激起千层浪。一时间,这个话题一度冲上微博热搜,引发一众网友的关注。


图片


  全国政协委员洪洋提出建议称:“在商品房销售中附加公摊面积是普遍现象,最可怕的是公摊面积缺乏法律依据和制度约束。国家取消公摊面积,可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中,让老百姓明白付费,放心购房。


图片


  此外,“公摊面积还衍生出一系列不合理收费,如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费,在住宅寿命期,几十年的积累又是一笔巨额的‘冤枉’支出;与此同时,业主却并未享受到公摊面积的合法收益。”委员洪洋说,“公摊面积既然摊给了业主,那公摊面积所产生的收益(广告、车位、会所、超市等收益)也应当摊给业主。”

  洪洋认为,住宅物业费按建筑面积收费不合理。物业公司服务的只是公共面积,而并不入户服务,居民室内卫生和设施维修都由居民自己承担费用,为什么物业收费要包含室内面积?而公摊面积并不供暖,却多数采暖费按照建筑面积(包含公摊面积)收取,这样的收费极不合理。

  该提议一经发表,便获得了广大网友的认同。不少网友纷纷列举了自己买房的公摊面积,有网友总结:公摊系数在15%-25%比较普遍,得房率基本只有75%-85%。


图片


  房屋公摊面积是什么?包括哪些?

  公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同分摊整栋楼所有的公用部分的建筑面积。

  公摊面积=商品房的建筑面积-套内建筑面积

  公摊面积主要包括两部分:(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;(2)套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。而付款时,则是先计算整栋建筑物的总公摊面积,再以各户的套内建筑面积为比例分摊给各户承担。(1995年建设部(住建部前身)发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第八条)

  公摊面积的存在不是孤立的,它还会跟装修费、物业费、供暖费等五花八门的费用绑定在一起,甚至伴随房屋的整个生命周期。一些供暖部门、物业、装修公司在计费时,往往倾向于选择更有利可图的建筑面积收取费用。

  从公摊率来说,目前我国还没有具体的标准出台。一般来说,7层以下住宅公摊率为7%-12%;7-11层住宅公摊率为10%-20%;12-33层住宅公摊率为14%-24%。当前,公摊面积的法律依据主要是《物权法》第70条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

  更大的公摊意味着:花同样的价格,实际得到的室内居住面积更小。但公摊系数也不是越小越好,如果公摊面积过小,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水,从而影响居住舒适度。


图片

  图源/摄图网

  一般高层的公摊面积来自两个地方:一是电梯和楼梯,二是过道。真正影响业主的是所在的楼层电梯井以及楼道的公摊面积。

  举个最常见的例子,一梯两户和两梯两户。有些人可能会问,摊下来都是一户有一个电梯可以使用,有什么差别?事实上,同一栋楼一梯两户的公摊,要比两梯两户的来得小。

  在公摊面积确定的情况下,同一楼层小户型的公摊面积比大户型的要小。因为公摊面积是根据户型面积占建筑总面积的比例来测算的,公摊率=公摊面积/建筑面积。

  如果同一楼层有两户人家,一户70㎡,一户120㎡,这一层需要公摊的面积为30㎡,那么:

  70㎡户型公摊=[70÷(120+70)]×30=11.05㎡

  120㎡户型公摊=[120÷(120+70)]×30=18.94㎡

  也就是说,70㎡户型的公摊比120㎡的少了将近8㎡,小户型产品更占优势。现在,看出来你花的冤枉钱都在哪了吧?


图片

  图源/摄图网

  那么,存在了那么久的公摊面积为什么引起了全民“抵制”?

  首先,公摊面积的计算不清不楚,没有统一标准,购房消费者处在消费暗区。实际的公摊面积无法测量。对于实际的公摊面积,第三方专业机构无法在业主的监督下清楚地测量每户的公摊面积,完全由开发商“一口敲定”。

  其次,公摊面积背后利益空间巨大,容易滋生诸多弊病。比如公摊被挪作商用,本应属于业主的收益不知去向。

  第三,这也给了无良开发商乘机利用公摊面积牟利的可能。比如老梁在一档电视节目中就披露,有发商利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力,不断推高公摊面积和公摊系数。

  有网友认为,大家呼吁取消公摊面积,其实争的是物业费、取暖费以及装修费这样按照建筑面积计算的费用。假如没有公摊面积,业主只需要按照实际使用面积支付物业费,这样看来可以省下不少的费用。


图片



图片


  现在房价那么高,为公摊面积支付100%的单位房价,并不合理。比如房价4万元/㎡,公摊面积也要算4万元/㎡,而这些实际面积并不属于自己;再比如在精装面积的计算上,公摊面积也是按同等精装价格计算的,而有些公摊并不需要精装等等,这些都让大家觉得很不合理。

  也有网友持相左意见,认为没有了公摊面积,就会没有了一些公共配套,比方说连个公共活动区域如果没有了,最终影响地还是居住的业主,会降低生活品质。

  另一部分网友则认为:说白了,还不是羊毛长在羊身上?其实也不会有太大区别。

  事实上,取消公摊面积已经不是第一次被提及了,不管是人民日报还是新华社等,已经屡次将此事拎到台面上来讲了。“取消公摊面积”这一提法早已成为近年来两会关注的热点之一。只是这么多年过去,此事依然只是停留在纸面上,没有下一步进展。


图片


  早在2019年2月18日,住建部官网发布了《住宅项目规范(征求意见稿)》,当时,就有人注意到其中2.4.6条:“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。这被看成是一种希望。

  这一次,会不会有什么不一样呢?很难说。因为委员洪洋这一喊确实喊出了大家的心声。与此同时,这道难题的解决也迫在眉睫,也可以说,提出的时机或许恰到好处。

  众所周知,公摊面积对应的装修费、物业费等很容易被重复征收。而随着房地产税即将出台,如何征收也成为了大家关心的话题,有人提出应探索用套内面积替代建筑面积计价,将公摊面积的“水分”挤出去,为房地产税的征收创造更为有利的条件。


图片

  图源/摄图网

  不过另一方面,今年的全国两会并未提及房地产税,也让这个问题的后续是否会有进展变得扑朔迷离。尽管我们认为房地产税试点一定会来,只是落地时间的早晚问题和首批试点的确定,这些是目前依旧成谜的 。

  此外,新华社在2月12日发表《公摊面积成糊涂账?别再让买房像开盲》一文章中表示:“试图一蹴而就取消公摊面积并不现实,毕竟房地产交易、持有全流程是一个庞大的体系,牵一发而动全身,需要有一个转换的过程,其中还涉及众多既得利益者。因此,需要克服重重阻力,分步骤有序推进,逐渐推开按套内面积计价的房屋销售模式。”

  所以,取消公摊今年会不会有实质性进展,很难说,但肯定不会一蹴而就地取消,这不太现实。对于消费者来说,在实际执行过程中,开发商是如何设定公摊面积的,这其中是否存在“灰色空间”,自己花的是不是冤枉钱,有没有被重复计费,消费是否公平合理,这才是最重要的。

  关于公摊面积,你怎么看?


来源:快房网



热门楼盘

更多+
看房报名

已有2368人报名

免责声明:本页面旨在为广大网友提供更多信息服务,不声明或保证所提供信息的准确性和完整性,所有内容亦不表明本网站之观点或意见,仅供参考和借鉴。购房者在购房时仍需慎重考虑,参考本站信息进行房产交易等行为所造成的任何后果与本网站无关,风险自担。